Esame del contratto di locazione

AvvocatoBuongiorno, signora De Santis. Vogliamo esaminare insieme le clausole principali di questo contratto di locazione? Ho annotato alcuni punti che converrebbe chiarire prima della firma.

Signora De SantisSì, cominciamo pure dalla parte iniziale. Vorrei avere le idee chiare sulla durata e sull'eventuale recesso anticipato.

AvvocatoLa prima clausola prevede un contratto a canone libero della durata di quattro anni, con decorrenza dal primo ottobre e rinnovo per altri quattro salvo disdetta motivata del locatore. Qualora Lei intendesse lasciare l'immobile prima della scadenza, dovrebbe comunicare il recesso per iscritto con sei mesi di preavviso; il contratto, per parte sua, non prevede alcuna penale.

Signora De SantisMi sembra ragionevole, però vedo che il canone è indicato in milletrecento euro mensili, da versare in via anticipata. È previsto un aggiornamento nel corso del rapporto?

AvvocatoSì, se ne occupa la clausola quattro. Le parti hanno rinunciato all'aggiornamento per i primi due anni: il locatore potrà chiederlo soltanto dopo ventiquattro mesi, e comunque entro il settantacinque per cento della variazione dell'indice ISTAT. L'adeguamento non produce effetto senza una comunicazione scritta inviata trenta giorni prima.

Signora De SantisCapisco. Andiamo avanti: che cosa dice il contratto in materia di riparazioni e manutenzione? Preferirei non dovermi occupare delle opere strutturali.

AvvocatoLa clausola sette pone a suo carico la manutenzione ordinaria, mentre restano al locatore il tetto, i muri perimetrali e gli impianti principali, come del resto stabilisce il codice civile. Sarebbe prudente redigere fin da subito un verbale di consegna dettagliato, corredato di fotografie, per evitare contestazioni successive sullo stato degli arredi.

Signora De SantisE l'ultima clausola, quella sulle controversie, parla di arbitrato invece che di causa. Dove si svolgerebbe?

AvvocatoL'eventuale arbitrato si terrebbe a Padova, secondo il regolamento della Camera Arbitrale della Camera di Commercio. Il contratto aggiunge che ciascuna parte sostiene le proprie spese, salvo diversa decisione dell'arbitro.

Signora De SantisLa ringrazio. Un ultimo punto: la clausola sulla sublocazione mi pare piuttosto rigida. Lascia un qualche margine?

AvvocatoVieta la sublocazione senza consenso scritto, che il locatore può negare soltanto per motivi ragionevoli. Il testo non precisa quali siano i motivi ragionevoli, il che lascia un certo spazio a una trattativa, ove se ne presentasse la necessità.