Besprechung des Mietvertrags

RechtsanwältinGuten Morgen, Frau Brandner. Sollen wir die wesentlichen Klauseln dieses Mietvertrags gemeinsam durchgehen? Ich habe mehrere Punkte angemerkt, die vor Ihrer Unterschrift der Klärung bedürfen.

Frau BrandnerJa, beginnen Sie bitte mit dem ersten Abschnitt. Ich möchte Gewissheit über die Laufzeit und über die Möglichkeiten einer vorzeitigen Beendigung haben.

RechtsanwältinDie erste Klausel begründet ein befristetes Mietverhältnis über vier Jahre, beginnend am ersten Oktober, ohne automatische Verlängerung. Als Grund der Befristung ist angegeben, dass der Vermieter die Wohnung anschließend für seinen Sohn benötigt; ohne diese Angabe wäre die Befristung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch unwirksam. Wollen Sie früher ausziehen, greift das vertraglich eingeräumte Sonderkündigungsrecht: Sie müssten schriftlich mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Eine Vertragsstrafe sieht die Vereinbarung dafür nicht vor.

Frau BrandnerDas erscheint mir angemessen. Allerdings ist die Miete mit 1.900 Euro monatlich angegeben, im Voraus zu zahlen. Ist während der Laufzeit eine Anpassung vorgesehen?

RechtsanwältinJa, in der Tat. Klausel vier erlaubt eine Erhöhung frühestens nach vierundzwanzig Monaten, begrenzt auf fünf Prozent, und nur dann, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Mietspiegel belegt. Wirksam wird sie erst mit Ihrer Zustimmung, und zwar ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Frau BrandnerIch verstehe. Was sagt der Vertrag zu Instandhaltung und Reparaturen? Für Arbeiten an der Bausubstanz möchte ich nicht einstehen müssen.

RechtsanwältinKlausel sieben überträgt Ihnen die Kleinreparaturen bis zu einhundert Euro im Einzelfall, während der Vermieter für Dach, Außenwände und die technischen Anlagen verantwortlich bleibt. Es wäre ratsam, bei der Übergabe ein ausführliches Protokoll aufzunehmen, um späteren Streit über den Zustand der Einrichtung zu vermeiden. Kommt es später zu einer Auseinandersetzung, gibt regelmäßig dieses Protokoll den Ausschlag.

Frau BrandnerUnd die letzte Klausel zur Streitbeilegung nennt ein Schiedsverfahren anstelle des Gerichts. Was bedeutet das für mich?

RechtsanwältinFür Sie bedeutet es nichts, denn diese Klausel ist unwirksam. Nach der Zivilprozessordnung sind Schiedsvereinbarungen über Wohnraummietverhältnisse im Inland nichtig; zuständig bleibt in jedem Fall das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Ich rate Ihnen daher, den Vermieter vor der Unterzeichnung um die Streichung dieser Klausel zu bitten, damit sie Sie später nicht von einer berechtigten Klage abhält. Über die Kosten entscheidet dann ohnehin das Gesetz: Wer unterliegt, trägt sie.

Frau BrandnerVielen Dank. Ein letzter Punkt: Die Klausel zur Untervermietung wirkt recht streng. Lässt sie überhaupt einen Spielraum?

RechtsanwältinSie verbietet die Untervermietung ohne vorherige schriftliche Erlaubnis, die der Vermieter nur aus einem berechtigten Grund verweigern darf. Was als berechtigter Grund gilt, bestimmt der Text nicht, sodass für Verhandlungen ein gewisser Spielraum bleibt.