Rozbor nájemní smlouvy

AdvokátDobré dopoledne, paní Součková. Můžeme společně projít hlavní ustanovení této nájemní smlouvy, kterou vám pronajímatel předložil? Ke třem bodům jsem si připsal poznámky, protože by si zasloužily vyjasnit ještě předtím, než smlouvu podepíšete a než se jí začnete řídit.

Paní SoučkováAno, začněme prosím úvodní částí. Chci mít jistotu především v tom, jak dlouho nájem potrvá a za jakých podmínek z něj mohu odejít dřív, než sjednaná doba uplyne.

AdvokátPrvní článek sjednává nájem na dobu určitou, a to na čtyři roky s účinností od prvního října, bez automatického prodloužení. Pokud byste chtěla byt opustit dřív, musela byste podat písemnou výpověď šest měsíců předem. Smlouva přitom nestanoví žádnou smluvní pokutu, což je pro vás příznivější, než bývá v podobných smlouvách obvyklé.

Paní SoučkováTo zní přijatelně. Všimla jsem si ale, že nájemné je uvedeno ve výši 28 000 Kč měsíčně a je splatné předem, vždy k prvnímu dni v měsíci. Počítá smlouva během nájmu s nějakou úpravou té částky?

AdvokátAno, počítá. Článek čtyři umožňuje zvýšení po dvaceti čtyřech měsících, nejvýše však o pět procent, a to jen za podmínky, že pronajímatel doloží nájemné v místě a čase obvyklé u srovnatelných bytů. Úprava navíc nemůže nabýt účinnosti bez písemného oznámení třicet dnů předem.

Paní SoučkováRozumím. A co smlouva říká o opravách a údržbě? Nerada bych odpovídala za zásahy do konstrukce domu ani za nákladné opravy, které si dům vyžádá vlastním stářím.

AdvokátČlánek sedm ponechává běžnou údržbu a drobné opravy na nájemci, jak ostatně předpokládá i nařízení vlády o vymezení drobných oprav souvisejících s užíváním bytu. Pronajímatel nadále odpovídá za střechu, obvodové zdi a hlavní rozvody. Bylo by rozumné pořídit při předání bytu podrobný předávací protokol s fotografiemi, aby později nevznikaly spory o stav vybavení.

Paní SoučkováPoslední článek o řešení sporů zmiňuje rozhodčí řízení místo soudu. Kde by takové řízení probíhalo?

AdvokátPřípadné rozhodčí řízení by se podle smlouvy vedlo v Brně podle řádu Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky. Upozorňuji ale, že u nájmu bytu se spotřebitelem zákon rozhodčí doložku nepřipouští, takže by byla neplatná. Smlouva dále uvádí, že každá strana nese své vlastní náklady, neurčí-li rozhodce jinak.

Paní SoučkováDěkuji. Ještě jedna věc: ujednání o podnájmu na mě působí dost přísně. Připouští vůbec nějakou pružnost, kdybych potřebovala byt na čas přenechat někomu jinému?

AdvokátZakazuje dát byt do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu, který smí pronajímatel odepřít jen z rozumných důvodů. Text nijak nevymezuje, co se rozumnými důvody rozumí, takže prostor k vyjednávání tu zůstává a o výkladu by v případě sporu rozhodoval rozhodce.