Omówienie umowy najmu

Radca prawnyDzień dobry, pani Górska. Czy możemy przejść po kolei przez najważniejsze postanowienia tej umowy najmu? Zaznaczyłem kilka punktów, które warto wyjaśnić, zanim złoży pani podpis.

Pani GórskaTak, proszę zacząć od pierwszej części. Chciałabym mieć pewność co do okresu obowiązywania umowy i warunków wcześniejszego wyjścia z niej.

Radca prawnyParagraf pierwszy ustala czas oznaczony na cztery lata, liczony od pierwszego października, bez automatycznego przedłużenia. Gdyby zechciała pani wyprowadzić się wcześniej, konieczne byłoby pisemne wypowiedzenie z sześciomiesięcznym okresem. Umowa nie przewiduje przy tym żadnej kary finansowej z tego tytułu, co w takich zapisach zdarza się raczej rzadko.

Pani GórskaTo brzmi rozsądnie, ale widzę, że czynsz określono na pięć tysięcy sześćset złotych miesięcznie, płatne z góry. Czy przewidziano jakąkolwiek waloryzację w trakcie trwania umowy?

Radca prawnyOwszem. Paragraf czwarty dopuszcza podwyżkę po dwudziestu czterech miesiącach, ograniczoną do pięciu procent, pod warunkiem że wynajmujący przedstawi dane o porównywalnych stawkach w okolicy. Podwyżka nie może wejść w życie bez wcześniejszego pisemnego zawiadomienia na trzydzieści dni.

Pani GórskaRozumiem. Idźmy dalej: co umowa mówi o naprawach i utrzymaniu lokalu? Wolałabym nie odpowiadać za prace dotyczące konstrukcji budynku.

Radca prawnyParagraf siódmy obciąża najemcę drobnymi naprawami, natomiast wynajmujący odpowiada za dach, ściany zewnętrzne i główne instalacje. Rozsądnie byłoby sporządzić na samym początku szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, żeby uniknąć późniejszych sporów o stan wyposażenia.

Pani GórskaA ostatni paragraf o rozstrzyganiu sporów wspomina o sądzie polubownym zamiast o zwykłym postępowaniu sądowym. Gdzie toczyłoby się takie postępowanie?

Radca prawnyEwentualny arbitraż odbywałby się w Warszawie, przed sądem polubownym przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Umowa dodaje, że każda ze stron ponosi własne koszty, chyba że arbiter postanowi inaczej.

Pani GórskaDziękuję. Jeszcze jedna sprawa: zapis o podnajmie wydaje się dość restrykcyjny. Czy zostawia jakiekolwiek pole manewru?

Radca prawnyZakazuje podnajmu bez uprzedniej pisemnej zgody, której wynajmujący może odmówić wyłącznie z uzasadnionych przyczyn. Umowa nie precyzuje jednak, co uznaje za uzasadnioną przyczynę, więc pewne pole do negocjacji z wynajmującym nadal pozostaje.