ตรวจสัญญาเช่าก่อนลงนาม

ทนายความสวัสดีครับ คุณเอื้อมพร เราไล่ดูข้อสัญญาหลักของสัญญาเช่าฉบับนี้ไปทีละข้อเลยไหมครับ ผมทำหมายเหตุไว้หลายจุดที่อาจต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนก่อนที่คุณจะลงนามครับ

คุณเอื้อมพรค่ะ เริ่มจากหมวดแรกเลยค่ะ ดิฉันอยากมั่นใจเรื่องระยะเวลาเช่า และเงื่อนไขการออกจากสัญญาก่อนกำหนดค่ะ

ทนายความข้อแรกกำหนดระยะเวลาเช่าแบบมีกำหนดไว้สี่ปี เริ่มตั้งแต่วันที่หนึ่งตุลาคม โดยไม่มีการต่อสัญญาโดยอัตโนมัติครับ และเนื่องจากระยะเวลาเกินสามปี สัญญาฉบับนี้ต้องนำไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีด้วยครับ หากคุณประสงค์จะย้ายออกก่อนครบกำหนด คุณต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าหกเดือน แม้ว่าสัญญาจะไม่ได้ระบุเบี้ยปรับใด ๆ สำหรับกรณีนั้นไว้เลยก็ตามครับ

คุณเอื้อมพรฟังดูสมเหตุสมผลค่ะ แต่ดิฉันสังเกตว่าค่าเช่าระบุไว้เดือนละห้าหมื่นบาท ชำระล่วงหน้า ในระหว่างอายุสัญญามีข้อกำหนดให้ทบทวนค่าเช่าได้หรือไม่คะ

ทนายความมีครับ ข้อสี่เปิดช่องให้ปรับค่าเช่าขึ้นได้เมื่อครบยี่สิบสี่เดือน โดยปรับได้ไม่เกินร้อยละห้า และผู้ให้เช่าต้องแสดงหลักฐานอัตราค่าเช่าของทรัพย์สินที่เทียบเคียงกันได้ในพื้นที่ประกอบด้วยครับ ทั้งนี้การปรับค่าเช่าจะมีผลไม่ได้เลย หากไม่ได้บอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าสามสิบวันครับ

คุณเอื้อมพรเข้าใจแล้วค่ะ ข้อถัดไป สัญญาว่าอย่างไรบ้างเรื่องการซ่อมแซมและการบำรุงรักษาคะ ดิฉันไม่อยากรับผิดชอบงานโครงสร้างค่ะ

ทนายความข้อเจ็ดกำหนดให้การบำรุงรักษาในชีวิตประจำวันเป็นภาระของผู้เช่า ส่วนผู้ให้เช่ายังคงรับผิดชอบหลังคา ผนังภายนอก และงานระบบหลักครับ ผมเห็นว่าควรจัดทำบัญชีทรัพย์สินและบันทึกสภาพห้องอย่างละเอียดตั้งแต่วันเข้าอยู่ เพื่อเลี่ยงข้อพิพาทเรื่องสภาพของสิ่งติดตรึงตราในภายหลังครับ

คุณเอื้อมพรส่วนข้อสุดท้ายเรื่องการระงับข้อพิพาท ระบุให้ใช้อนุญาโตตุลาการแทนการฟ้องศาล การพิจารณาจะจัดขึ้นที่ไหนคะ

ทนายความการอนุญาโตตุลาการจะดำเนินการที่สถาบันอนุญาโตตุลาการในกรุงเทพมหานคร ตามข้อบังคับของสถาบันครับ สัญญายังระบุต่อไปว่าคู่สัญญาแต่ละฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายของฝ่ายตนเอง เว้นแต่อนุญาโตตุลาการจะชี้ขาดเป็นอย่างอื่นครับ

คุณเอื้อมพรขอบคุณค่ะ เรื่องสุดท้าย ข้อที่ว่าด้วยการให้เช่าช่วงดูเข้มงวดมากทีเดียว มีช่องให้ยืดหยุ่นบ้างไหมคะ

ทนายความข้อนั้นห้ามให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือล่วงหน้า ซึ่งผู้ให้เช่าจะปฏิเสธได้ก็ต่อเมื่อมีเหตุผลอันสมควรเท่านั้นครับ ตัวบทไม่ได้นิยามว่าอะไรคือเหตุผลอันสมควร จึงยังเหลือช่องให้เจรจากันได้อยู่บ้าง หากมีความจำเป็นเกิดขึ้นครับ